王健林500亿出售48座万达广场予太盟、腾讯等财团，加速轻资产转型以缓解债务压力，折射商业地产从重持有向重运营的行业变革。
2024年5月，中国商业地产界迎来年度最重磅交易——王健林麾下的万达商业管理集团（万达商管）将旗下48座万达广场的股权打包出售给由太盟投资、腾讯等组成的财团。这笔估值达500亿元的交易，不仅创下年内商业不动产最大单笔交易纪录，更标志着万达集团自2017年债务危机以来最彻底的资产重组。在这场持续七年的"轻资产化"长征中，曾经的商业地产霸主正在改写自己的生存法则。
交易结构解码：五方资本联盟的精密设计
国家市场监管总局披露的收购方案显示，这场交易绝非简单的资产甩卖。由太盟投资领衔，联合腾讯、阳光保险等组成的收购联合体，实质上构建了一个"资本+科技+运营"的铁三角联盟。太盟作为亚洲最大另类投资机构之一，将提供国际级资产管理经验；腾讯的智慧零售解决方案能提升商场数字化水平；而阳光保险的加入则为资产包提供了潜在REITs化的金融通道。
值得注意的是交易架构的税务优化设计——通过设立特殊目的公司（SPV）进行股权收购，而非直接资产转让，保守估计可为交易双方节省约12%的税费成本。这种专业化的交易结构，与2023年万达仓促出售单个广场时的被动形成鲜明对比，显示出万达在资本运作层面的成熟度提升。
万达广场的估值之谜：500亿背后的算术题
按48座广场500亿元的对价计算，单座广场平均估值约10.4亿元。这个数字相较万达2022年单个广场15-20亿元的估值峰值确有折让，但考虑到当前商业地产平均4.5%的资本化率（Cap Rate），该定价仍处于合理区间。尤其值得注意的是，此次交易包中包含北京、上海等一线城市的7个核心物业，这些项目的租金收益率仍稳定在6%以上，构成了资产包的压舱石。
对比万达商管6140亿元的总资产与2990亿元负债，此次交易完成后，其资产负债率将从48.7%降至约43%，为年内到期的182亿元公开债务赢得喘息空间。但更关键的是现金流改善——按商业地产行业惯例，此类交易通常要求买方承接项目公司债务，若属实，万达将一次性减少约200亿元有息负债。
轻资产转型的七年之痒：从"重"到"轻"的战略进化
此次大规模出售并非孤立事件，而是王健林自2017年启动的轻资产战略的深化。梳理时间线可见清晰轨迹：2017年将77家酒店甩卖富力；2021年剥离全部海外资产；2023年转让30座广场管理权；到如今48座广场股权易主，万达的自持物业比例已从巅峰期的87%降至不足40%。
这种转型带来商业模式的根本转变。现在的万达更像"商业地产界的希尔顿"，通过输出品牌与管理获取收益。2023年报显示，万达商管轻资产管理费收入同比增长37%，达89亿元，正逐步替代租金成为新支柱。但这种模式对运营能力提出极高要求——能否维持出租率98%的行业神话，将是未来估值的关键。
买方阵营的战略意图：各路资本的算盘
五家接盘方各怀心思：太盟看中中国消费复苏背景下商业地产的估值洼地；腾讯意在为其智慧零售解决方案寻找落地场景；阳光保险则可能将部分资产纳入保险资金配置。最值得玩味的是北京潘达商业的参与，这家名不见经传的公司实为万科旧将毛大庆旗下企业，其"资本+改造+运营"的存量资产盘活模式，或将为万达广场注入新活力。
市场普遍预期，收购完成后将启动资产证券化操作。参照华润万象生活近期发行的类REITs产品4.2%的收益率，这批资产有望在2025年内完成首轮证券化，为投资者提供退出通道。这种"收购-改造-证券化"的资本循环，正是国际私募基金的经典玩法。
万达系的未竟之战：冻结股权与对赌危机
就在交易公布同期，万达商管3亿元股权遭冻结的消息浮出水面。法律文件显示，这与2021年万达商管Pre-IPO轮380亿元融资的对赌协议有关。根据约定，若未能在2023年底前完成上市，万达需回购股份并支付8%年息。虽然债权人未选择立即执行回购，但股权冻结显示压力仍在。
更严峻的挑战在于商业模式的重构。万达传统的"以售养租"模式难以为继后，新培育的影视、体育等业务尚未形成足够现金流。最新财报显示，万达电影净利润同比下滑42%，而万达体育更陷入亏损。如何构建多元盈利支柱，将是王健林面临的核心命题。
行业启示录：商业地产的范式转移
万达的进退折射出整个行业的深刻变革。随着商业地产收益率持续走低，重资产模式正被"资产管理+金融化"的新范式取代。凯德集团中国区总裁罗臻毓指出："未来五年，中国商业地产将进入存量整合期，专业资产管理能力比持有更重要。"
这场500亿交易或许只是个开始。据仲量联行数据，目前中国存量商业地产价值约50万亿元，其中20%需要改造升级。当开发红利消退，运营与资本运作能力将成为行业分水岭。王健林的"断腕求生"，实则是给所有商业地产玩家上了一课：要么轻装上阵，要么负重沉没。